LE BAIL EMPHYTEOTIQUE
LA COMMUNE A D'ORS ET DEJA ATTRIBUE 24 HECTARES DE LA FORET,GAGNEE PAR JEAN BAVILLEY
Éoliennes, devoir d’information, devoir de vérité !
« Installer une éolienne ce n’est pas planter un arbre »
Les choses sont bien plus complexes.et des questions se posent :
Quel devenir pour les champs éoliens dans 15-20 ans ? Qui aura la charge de les démonter in fine ? L’intérêt économique au bout de l’opération ? Quelle importance écologique justifie de tels bouleversements ?
L’objet de cet article est d’informer, de chercher la vérité, d’alerter sur les désagréments présents et futurs pour notre forêt.
Pourquoi tant d’attrait pour les éoliennes ?
Face à la baisse du revenu des communes,les promoteurs de projets éoliens promettent des milliers d’euros pour obtenir les signatures préalables et indispensables à tout projet. Les maires et propriétaires fonciers sont contactés en premier, au tout début du projet. On met en avant l’aspect écologique de l’éolien, soi-disant "absolument indispensable face au réchauffement climatique". La somme d’argent proposée à un propriétaire foncier pour louer un emplacement est,pour une éolienne industrielle récente, de 6 000 € brut en moyenne par an.et 20% des taxes. Quelle aubaine de se voir proposer une ou plusieurs éoliennes sur ses terres !
Que cache un contrat éolien ?- La surface occupée par une éolienne est reclassée en foncier bâti et fiscalisée comme tel, elle fait l’objet d’une nouvelle parcelle cadastrale classée en établissement industriel. Les frais de géomètre et d’enregistrement sont dans la plupart des cas pris en charge par le promoteur.
- Le chemin nécessaire pour la construction d’une éolienne : largeur, 6 m stabilisés, 10 m dans les virages, sans compter les talus en cas de pente, et l’emplacement de l’éolienne représentent des surfaces importantes prises sur la forêt.
- Mais la vraie question est passée sous silence. Une éolienne a une durée de vie annoncée par tous de vingt ans. Alors, à qui appartient l’éolienne en fin de vie ? Le contrat liant le propriétaire terrien et le promoteur s’appuie sur la signature d’une promesse de bail à construction. Tout d’abord, la notion de promesse de bail, trompeuse, ne doit pas faire méconnaître le côté irréversible de la signature, une promesse de bail a valeur de bail.
A l’issue du bail, l’éolienne (ou ce qu’il en reste) devient propriété du propriétaire terrien :
Le bail à construction engage le promoteur à maintenir en état d’entretien la construction pendant la seule durée du bail. A son expiration, le propriétaire terrien, devient, sauf convention contraire, propriétaire de la construction. Ainsi, comme pour un bail agricole, lorsque celui-ci arrive à échéance et que le fermier a construit un bâtiment sur les terres du propriétaire, le bâtiment revient au propriétaire. Dans une vingtaine d’années, toutes les éoliennes appartiendront donc en fin de bail aux propriétaires fonciers signataires.
Quand les contrats de rachat obligatoire de l’électricité éolienne par EDF, 15 ans garantis par l’Etat expireront, des éoliennes seront abandonnées pour non rentabilité par les promoteurs. Dès aujourd’hui, ces mêmes promoteurs prévoyants incluent dans les contrats une clause de rupture de bail si EDF se désengage. En effet les coûts d’entretien devenant insupportables,la maintenance ne sera plus assurée et l’on risque de voir bon nombre d’éoliennes définitivement à l’arrêt; ( Même sous maintenance les éoliennes tombent en panne.)
Avis aux propriétaires démarchés par les promoteurs de l’éolien industriel.
Dans le cas d’implantation d’éoliennes, le propriétaire du terrain dans lequel elles seront implantées doit signer un bail emphytéotique d’une durée de plus de 19 ans (pouvant aller jusqu’à 25 ans ou plus, (sachant qu’au bout de 15 ans, l’éolienne ne sera plus exploitée). La particularité de ce type de bail est qu’il est cessible et nantissable, c’est-à-dire qu’il peut être apporté en caution garantie pour une banque, ou un autre créancier.
Il ne comporte aucune contrainte vis à vis du promoteur, en revanche le bailleur est totalement responsable. En particulier une clause précise bien que le propriétaire du terrain (qui n’est plus alors considéré comme terrain forestier mais industriel) est responsable de l’éolienne à la fin du contrat (c’est à dire de son démantèlement) !
De ce fait si le promoteur (en fait une société écran créée pour l’occasion avec un très faible capital) dépose son bilan [1], avec des dettes, la banque ou un créancier peut se servir de cette caution. Cela signifie que le propriétaire de terrain (qui ne touche plus ses loyers), s’il souhaite récupérer son bail, devra rembourser les dettes du promoteur, ce qui lui sera probablement impossible et donc il ne pourra récupérer son bien.
Par contre il reste propriétaire des nuisances dues aux éoliennes qui ne fonctionnent plus.Il pourra être mis en demeure de le démonter à ses frais.
Dans tous les cas le propriétaire se trouvera à terme dans une situation très délicate, avec une friche industrielle dont il aura la responsabilité. Les dégâts sur la forêt seront difficilement réparables ( bloc de béton ferraillé, surfaces en enrochement stabilisé.)
[1] Probabilité non négligeable car l’obligation de rachat par EDF de l’électricité produite ne dure que 15 ans et au-delà l’éolienne n’étant plus rentable, la solution pour la société écran qui gère le parc éolien est de cesser toute activité et de se mettre en faillite ! Ce qui aussi peut se produire encore plus rapidement car, compte tenu du développement de nouvelles technologies, l’éolien peut devenir très rapidement obsolète...
L’argent de l’éolien ne rend pas sourd, mais il rend muet !! Or notre principale richesse, ce sont les hommes, l’éolien fait fuir les hommes et pour longtemps
L’éolien c’est du raisonnement à court terme. De nombreux parcs éoliens ont déjà été revendus 2 ou 3 fois, ce qui laisse sans réponse le problème du démantèlement. Depuis 2011, les éoliennes dépendent du régime des installations classées ICPE (Installation Classée pour la Protection de l’environnement). Ce classement engage le propriétaire à dépolluer son terrain en cas de désertion du locataire exploitant.
Si on prend le temps de réfléchir sur le long terme, le bail emphytéotique qui est proposé, engage le propriétaire et ses héritiers pour 18 à 99 ans. Il confère au preneur un droit réel, susceptible d’hypothèque. Celui-ci aura tous les droits, car tout est prévu d’abord pour lui.
. Seul le promoteur, devenu locataire du terrain, aura le droit de poursuivre ou d’arrêter le projet, dans un délai prévu sur le contrat. Il aura aussi le droit de le revendre avant ou après sa construction, de l’exploiter lui-même ou pas, selon ses seuls intérêts et les opportunités financières qui se présenteront. C’est ainsi qu’EDF Energies Nouvelles vient de revendre son parc éolien de Fontfroide, dans l’Hérault, à l’assureur allemand Allianz, qui pourra ainsi revendre des droits à polluer aux professionnels de l’énergie en Allemagne pour sortir du nucléaire avec le charbon ! Signer, c’est en fait cautionner tout ce business.
. Seul le promoteur, devenu locataire du terrain, aura le droit de poursuivre ou d’arrêter le projet, dans un délai prévu sur le contrat. Il aura aussi le droit de le revendre avant ou après sa construction, de l’exploiter lui-même ou pas, selon ses seuls intérêts et les opportunités financières qui se présenteront. C’est ainsi qu’EDF Energies Nouvelles vient de revendre son parc éolien de Fontfroide, dans l’Hérault, à l’assureur allemand Allianz, qui pourra ainsi revendre des droits à polluer aux professionnels de l’énergie en Allemagne pour sortir du nucléaire avec le charbon ! Signer, c’est en fait cautionner tout ce business.
On est bien loin de l’Ecologie que l’on nous présente lors des démarchages...
LA PROMESSE DE BAIL EMPHYTÉOTIQUE
Une Promesse de bail emphytéotique à première vue très alléchante, vous a été proposée pour installer des éoliennes sur une ou plusieurs de vos parcelles dont vous êtes propriétaire. Prenez garde, si le démarcheur vous presse de signer rapidement, et vous recommande de garder le silence sur le projet.
- Pourquoi tant d’empressement et de discrétion ?
Il faut lire le contrat entre les lignes : « La durée de la promesse de bail ( 8 ans par exemple) pourra être prorogée automatiquement. C’est seulement à l’issue de ce délai, qu’elle pourra être dénoncée par l’une ou l’autre des parties, six mois avant le terme par lettre recommandée, si, et seulement si le promoteur n’a pas commencé les travaux. » - A ce stade la situation est réversible
LE BAIL EMPHYTÉOTIQUE ou emphytéose (du grec emphyteusis « implantation »)
- La promesse de bail emphytéotique engage la surface totale cadastrée de la parcelle concernée par le projet éolien, (appelé site), et cette promesse de bail vaut bail. Sa signature est irrévocable. Le délai de rétractation n’est que de 8 jours.
De nombreux propriétaires fonciers refusent désormais de signer la promesse qui leur est proposée après s’être informés sur les clauses d’un bail emphytéotique, auprès de leur notaire ou de juristes indépendants, pour ne pas s’engager pour leur vie et celle de leurs héritiers. Certains signataires nous ont même déclaré s’être « fait avoir ».
LE BAIL EMPHYTÉOTIQUE (d’une durée de 18 à 99 ans, précisée sur le contrat) vous est ensuite proposé à la signature, après le début des travaux. Il précise le plan de division et d’encombrement périphérique établi par un géomètre expert. Il fait apparaître l’emprise au sol du projet, avec de nouveaux numéros de parcelle, sur votre matrice cadastrale.
- Ce bail est rédigé uniquement par le promoteur locataire, dans son seul intérêt,
et vous devrez en accepter toutes les clauses.
« À compter de la date de signature du bail emphytéotique, le propriétaire foncier, appelé Promettant, et l’éventuel fermier agricole en place, appelé Exploitant, s’engagent à résilier purement et simplement le bail rural qui les lie, sauf sur le surplus de la parcelle divisée. » - La principale caractéristique d’un bail emphytéotique, c’est qu’il confère au bénéficiaire (promoteur locataire, appelé emphytéote) un droit réel, susceptible d’hypothèque, comme s’il en était propriétaire.
C’est d’ailleurs lui qui paiera l’impôt foncier. Son pouvoir est quasi absolu. De plus il pourra céder le bail à qui bon lui semble.
Certains parcs industriels éoliens ont déjà été revendus 2 ou 3 fois. - Le démantèlement de ces énormes machines devrait en principe être assuré par le promoteur, mais depuis 2011 les éoliennes dépendent du régime des installations classées ICPE (Installation Classée pour la Protection de l’Environnement) Ce classement, qui concerne tout site industriel, engage le propriétaire foncier à démonter les installations industrielles et à dépolluer son terrain en cas de faillite ou de désertion du locataire exploitant !
LA PROMESSE DE BAIL SIGNÉE, IL SERA TROP TARD
Seul le promoteur aura le droit de poursuivre ou d’arrêter le projet, de le revendre avant ou après sa construction, de l’exploiter lui-même ou pas, selon ses seuls intérêts, et les opportunités financières qui se présenteront.
- EDF Energies Nouvelles a revendu le 10 novembre 2013 sa centrale éolienne de Fontfroide (commune de Fraïsse sur Agout dans l’Hérault),inaugurée le 17 Mai 2013, à l’assureur allemand Allianz. Ce dernier pourra ainsi négocier les droits à polluer récupérés auprès des professionnels de l’énergie en Allemagne, afin de permettre à ce pays de sortir du nucléaire avec leur charbon de surface très polluant.
- Signer un bail éolien, c’est aussi cautionner tout ce business, dont personne ne peut plus ignorer qu’il n’a rien d’écologique !
En France, 4000 éoliennes produisent 2,7 % de la consommation, de façon intermittente, compensée par des centrales au gaz, importé à 94% du Maroc et de Russie ! - Par ailleurs si vous devez habiter près des futures éoliennes, ou dans le sens des vents dominants, ne sous-estimez pas les nuisances sonores ou visuelles générées par des machines de 190 m de haut dont le bout de pales tourne à 300 km/h, flashant jour et nuit, ainsi que la perte de valeur de votre maison ( 20 à 40%, confirmée par de nombreux tribunaux). Le parc éolien une fois construit, vous n’aurez plus le droit de vous plaindre...
Mais qui viendrait habiter une campagne avec vue sur un site éolien industriel ?
A-S-F-M
ASSOCIATION DE SAUVEGARDE DE LA FORET DE
MONT SOUS VAUDREY
Pourquoi les promoteurs éoliens louent la terre au lieu de l’acheter ?
Achat du terrain
Le prix d’achat d’un hectare dans les planèzes de Trizac est de 10 à 15.000 €
Il faut environ 2 hectares pour un aérogénérateur (= éolienne industrielle).
Le coût total d’achat serait donc de 30.000 € maximum par éolienne industrielle.
Le prix d’achat d’un hectare dans les planèzes de Trizac est de 10 à 15.000 €
Il faut environ 2 hectares pour un aérogénérateur (= éolienne industrielle).
Le coût total d’achat serait donc de 30.000 € maximum par éolienne industrielle.
Location du terrain
La location annuelle pour une éolienne industrielle est d’environ 7.000€ brut payés par le promoteur éolien au propriétaire terrien s’il exploite lui-même sa terre, ou 3.500€ pour le propriétaire et 3.500€ pour le fermier (ou GAEC, EARL …).
La location annuelle pour une éolienne industrielle est d’environ 7.000€ brut payés par le promoteur éolien au propriétaire terrien s’il exploite lui-même sa terre, ou 3.500€ pour le propriétaire et 3.500€ pour le fermier (ou GAEC, EARL …).
Avec un bail emphytéotique de 15 ans, sous seing privé (= sans notaire, notaire qui pourrait renseigner le propriétaire sur le risque qu’il prend en signant), le coût total de location pour le promoteur est de 105.000€ par éolienne industrielle (= 7.000 x 15), soit 3,5 fois plus cher que l’achat des 2 ha nécessaires (30.000 €), alors pourquoi louer au lieu d’acheter ?
Parce qu’il faut penser à inclure dans le calcul du prix de revient d’une éolienne le coût de son démantèlement obligatoire à l’issue du bail de 15 ans (les éoliennes industrielles commencent à vieillir et surtout elles ne sont plus rentables, car le contrat qui oblige EDF à acheter leur électricité 2 à 2,5 fois le prix normal du kilowattheure sera caduc dans 15 ans).
Coût total d’un aérogénérateur pour le promoteur éolien
La construction d’une éolienne revient à environ 2.000.000 €
Le rapport annuel net d’une éolienne est d’environ 360.000 €
soit pour 15 ans : 5.400.000 € (15 x 360.000)
Le gain net est donc de 5.400.000 – 2.000.000 = 3.400.000 € par éolienne.
La construction d’une éolienne revient à environ 2.000.000 €
Le rapport annuel net d’une éolienne est d’environ 360.000 €
soit pour 15 ans : 5.400.000 € (15 x 360.000)
Le gain net est donc de 5.400.000 – 2.000.000 = 3.400.000 € par éolienne.
Le démantèlement d’une éolienne[1] de 200 m de haut et 3MWh coûte, à ce jour, environ 600.000 (en moyenne : 200.000 € par mégawattheure installé).
Le démantèlement est théoriquement à la charge du propriétaire de l’engin. Le bénéfice net pour le promoteur serait donc ramené à 2.800.000 € (3.400.000 – 600.000) par éolienne industrielle, s’il avait acheté le terrain du paysan.
Mais le promoteur loue le terrain (ce qui lui coûte pourtant 3,5 fois plus cher que de l’acheter). À l’issue du bail de 15 ans, l’éolienne n’est plus rentable, donc le promoteur peut, soit ne pas renouveler le bail et s’en aller, soit mettre en faillite sa filiale du parc éolien de Trizac et risquent fort de disparaître. La responsabilité du démantèlement de chaque éolienne revient donc à la charge du propriétaire du terrain où elle se trouve !
Coût total d’un aérogénérateur pour le propriétaire du terrain
Pour une location au prix brut d’environ 7.000 €/an, compte tenu de la diminution des subventions ou des primes (les terrains loués passent dans le domaine industriel et ne sont plus des terres agricoles), et après déduction des charges payées par le propriétaire du terrain & éventuellement de son fermier (CFE, RSG, CSG et impôts), le gain est ramené au mieux à 4.000 € net par an, soit un bénéfice sur 15 ans pour le propriétaire exploitant de 60.000 € (=15 x 4.000) ou la moitié pour lui, l’autre pour le fermier.
Pour une location au prix brut d’environ 7.000 €/an, compte tenu de la diminution des subventions ou des primes (les terrains loués passent dans le domaine industriel et ne sont plus des terres agricoles), et après déduction des charges payées par le propriétaire du terrain & éventuellement de son fermier (CFE, RSG, CSG et impôts), le gain est ramené au mieux à 4.000 € net par an, soit un bénéfice sur 15 ans pour le propriétaire exploitant de 60.000 € (=15 x 4.000) ou la moitié pour lui, l’autre pour le fermier.
Mais comme le promoteur et/ou sa filiale qui gère le parc risque fort de disparaître après 15 ans d’exploitation, le propriétaire du terrain est légalement l’unique responsable du démantèlement obligatoire de l’éolienne (600.000 €). Donc le propriétaire qui pensait faire un bénéfice net de 60.000 € maximum, se retrouve en fait avec un passif de 540.000 € (= 60.000 – 600.000). Il ne lui reste plus qu’à vendre sa ferme … s’il trouve un acheteur, qui lui en donnera 0€ parce qu’il devra faire démanteler l’éolienne !
Conclusion
Si le terrain est acheté :
le promoteur gagne : 2.800.000 € par éolienne
le paysan gagne : 30.000 € par éolienne
Si le terrain est acheté :
le promoteur gagne : 2.800.000 € par éolienne
le paysan gagne : 30.000 € par éolienne
Si le terrain est loué :
le promoteur gagne plus : 3.400.000 € par éolienne
le paysan perd tout : – 540.000 € par éolienne
le promoteur gagne plus : 3.400.000 € par éolienne
le paysan perd tout : – 540.000 € par éolienne
[1] Le promoteur assure avoir mis 50.000€ de côté par éolienne en prévision de son démantèlement obligatoire. Non que cette entreprise soit généreuse ou prévoyante, mais simplement parce qu’une loi récente oblige tous les promoteurs à bloquer sur un compte 50.000€ par éolienne pour leur démantèlement. Et ces 50.000€ sont très largement insuffisants.
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RETOMBEES FINANCIERES
LOCATION DU TERRAIN : ENVIRON 6000€ PAR EOLIENNE AMPUTES DE 12% AU PROFIT DE L'ONF.
